2013年，中國房地產(chǎn)業(yè)迎來了它的發(fā)展關(guān)鍵時期�；�于其在國民經(jīng)濟增長和社會發(fā)展中的重要地位，各方對中國房地產(chǎn)業(yè)今后的走向十分關(guān)注。

    高使用率的功能地產(chǎn)是房地產(chǎn)的正能量

    從目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢來看，短期內(nèi)針對住宅地產(chǎn)市場進行的限購政策不會改變，同時隨著房地產(chǎn)市場的細分，整個產(chǎn)業(yè)將趨于進一步轉(zhuǎn)型升級。

    從2012年底土地出讓情況看，不少城市多數(shù)出讓地塊為商住地塊，這樣將在一定程度上為功能地產(chǎn)創(chuàng)造了良好的條件。

    因此，未來更多發(fā)展機會將來自泛功能地產(chǎn)，即改善性住宅、剛性需求住宅、使用率高的商業(yè)、旅游、教育、文化、養(yǎng)老等具有使用價值和附加價值的地產(chǎn)。努力挖掘其使用價值，提高其使用效率，將使國內(nèi)功能地產(chǎn)成為房地產(chǎn)市場的正能量。

    土地制度頂層設(shè)計與改革將影響中國房地產(chǎn)業(yè)

    土地是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本要素。從目前情況來看，決定房地產(chǎn)業(yè)命脈的土地供應(yīng)依然遭受事實的壟斷。土地制度的頂層設(shè)計顯然已經(jīng)十分緊迫。未來應(yīng)該針對當(dāng)前的土地一級市場的供應(yīng)壟斷問題進行系統(tǒng)的改革，這不但是國內(nèi)房地產(chǎn)市場良性發(fā)展的需要，也是中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的戰(zhàn)略需要。當(dāng)然，不同區(qū)域的公共資源換取用地指標也是可以思考的話題。

    增加收入是中國人住有所居的希望所在

    就當(dāng)前的收入水平而言，中國絕大多數(shù)城市的房價可謂非常高企，一線特大城市尤其如此。許多人覺得這樣的房價需要大幅下調(diào)，普通城市居民才能夠有能力購買。

    中國人買房的希望不在于房價降低，而在于收入的增加。中共“十八大”提出了中國版的收入倍增計劃，可望將來在大力關(guān)注民生的政府努力之下，普通百姓的收入增長速度不但能夠超過CPI，而且能夠超越高房價。

    2013年房地產(chǎn)各項指標將會好于上年

    預(yù)計2013年房地產(chǎn)各項指標，如投資增速、新開工面積、施工面積、竣工面積等都將會好于2012年。以房地產(chǎn)投資增速為例，國家統(tǒng)計局近日公布數(shù)據(jù)顯示，2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資71,804億元，比上年名義增長16.2%(扣除價格因素實際增長14.9%)，增速比1-11月份回落0.5個百分點，比2011年回落11.9個百分點。

    受房地產(chǎn)調(diào)控限購、限貸等政策持續(xù)實施的影響，2012年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速創(chuàng)近年來次新低，只比2009年全年的投資增速16.1%回升0.1個百分點，這說明調(diào)控政策實施效果明顯。

    商業(yè)地產(chǎn)、城市土地供應(yīng)存在風(fēng)險

    2010年以來，國內(nèi)住宅市場遭遇“限購”、“限貸”、“限價”等相當(dāng)嚴厲的宏觀調(diào)控，投資和投機性需求紛紛被擠出市場。數(shù)據(jù)顯示，至2012年上半年，成都商業(yè)綜合體已經(jīng)增至67個，已開工建設(shè)的商業(yè)綜合體數(shù)量高達104個，未來5年還將入市1000萬平方米左右。近幾年來，以商業(yè)、辦公為主的城市綜合體項目在全國發(fā)展迅速。

    數(shù)據(jù)顯示，至2015年，20個重點城市新增入市體量將達到1.64億平方米，而3-5年內(nèi)城市綜合體增量將以中西部城市為主。其中蘊藏的風(fēng)險委實不可小覷，商業(yè)的問題出現(xiàn)將遠遠大于住宅，某些政府不應(yīng)該是招商推手而應(yīng)該是警示者和風(fēng)險化解者，提供未來準確的數(shù)據(jù)和土地推案量告知企業(yè)，這是最大的服務(wù)功能。

    房企將強者恒強，房企品牌要進入修復(fù)期

    隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展機理的不斷演進，未來的房地產(chǎn)開發(fā)商將會出現(xiàn)一些分化�？偟膩碚f，市場集中度將會持續(xù)增大。

    正反饋效應(yīng)明顯，大型開發(fā)商由于占據(jù)諸多有利因素，往往會利用戰(zhàn)略制勝、節(jié)奏制勝、金融制勝，它的市場份額會越來越多，更大更強的龍頭企業(yè)將會越加強勢；眾多著名品牌企業(yè)也在各種因素特別是生存和人力資源以及管控條件下，出現(xiàn)了產(chǎn)品、消費者關(guān)系、品牌問題，高端品牌除了綠城也都受到?jīng)_擊，新周期下，了解消費心理和互聯(lián)網(wǎng)沖擊下的品牌服務(wù)工作必須加大修復(fù)力度。

    城鎮(zhèn)化決定了城市化模式選擇

    未來房地產(chǎn)的許多發(fā)展機會都能從城鎮(zhèn)化、工業(yè)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進程中挖掘。

    隨著中國城鎮(zhèn)化的不斷推進，大量人口將定向各種不同類型城市集聚，由此衍生出的對房地產(chǎn)的需求將是巨大的。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)該審時度勢，把握好從農(nóng)村到郊區(qū)，從小城鎮(zhèn)到中等城市再到大城市乃至都市圈的進入時以及不同的產(chǎn)品策略、融資策略、拿地策略、管控策略，根據(jù)各自不同的區(qū)域進入標準，進行風(fēng)險評估和相機抉擇，從今后十多年中國城鎮(zhèn)化的浪潮當(dāng)中獲取自己的市場份額和江湖地位。